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北京楼市上演光盘行动现有存量房仅够卖9个月

作者:泰油谷集团 日期:2013-05-17 人气:4481
    从去年底起逐渐走高的房价,给人们带来的恐惧感化作巨大的购买力。从今年3月份起,北京楼市成交量骤然升高至63178套,创造了北京楼市签约的最高历史纪录。

  尽管3月30日“国五条”北京细则落地,房价止涨,但购房人突然发现,一些热点区域的在售房源已经趋零。此前的热闹非凡的排号抢购场面,竟成了开发商拉高出货的舞台,而购房人十分配合地集体演出了一场令人啼笑皆非的“光盘行动”。

  “真想买房时才发现没了”

  “平时感觉楼盘很多,小广告到处发,促销电话一天接好几个,可真要买房了,发现合适的楼盘没几个。”从4月开始,在某媒体工作的高小姐开始到处看房。尽管她对房子的要求并不高:交通方便,最好靠近地铁;周边有一些简单的生活配套;首付70万元以下。但一个多月过去了,她依然没买到房子,原因是看上的项目都说没房了。  

  “什么时候开盘还说不好,您先做个登记,开盘之前会电话通知您”、“房子不多了,只有首层和顶层,下一期的选择余地会更大。”高小姐说,在一些自己看上的项目,销售人员多会这样告诉她。

  “我也考虑过二手房,但找一套满五年唯一的小户型很难,我看上的一套二手房,中介给我算了一下,各项税费再加上20%个人所得税,我要多交30万元,所以还是考虑新房。”高小姐说。

  现有存量房仅够卖9个月

  4 月份,北京市住建委收紧了新建商品房的预售证审批,这让新房源入市的速度变得缓慢。与此同时,在必须接受住建委价格指导才有可能获得预售证的规定面前,一些开发商也采取了观望态度,“先扛一扛再说”成为这些开发商的普通心理,由此,开发商向住建委申请开盘的新房源数量,也在逐渐萎缩。

  亚豪机构统计数据显示,截至5月5日,北京商品住宅期房存量约34000套,现房存量约27000套,两者合计61000套。而在2012年7月,这一数字是81587套。北京房协发布数据,2012年全年,扣除保障房后,新建商品住房共签约94000套,按照这一数量计算,北京现有存量房仅够卖半年。但实际上由于房源位置、品质等因素的差异,这也仅是一个理论值。

  调查1

  通州 半数楼盘已卖光

  记者调查发现,目前处于“无房可卖”状态的楼盘,此前的销售状况均不错,多个楼盘都曾出现了“日光”的现象,均为区域中的代表性楼盘或标杆项目,是极富竞争力的楼盘。虽然这些楼盘暂时无房可卖,但依然会有不少购房者来电、来访咨询,所获得的关注度依然不减。

  在新盘比较集中的通州新城,有约一半的楼盘处于无房可卖的“休眠期”。如在运河核心区比较有代表性的京贸国际城,目前已无可售房源,8、9、10号三栋楼预计在今年年内开盘,但具体时间未定。

  今年4月13日首次开盘的珠江悦公馆,以颇具吸引力的均价15500元/平方米,赢得了不少刚需族的关注,主推户型为77平方米两居,总共382户,开盘当天便已售罄。而与珠江悦公馆紧邻、同为珠江地产开发的精装板楼珠江东都国际,则要在今年7月才正式开盘。

  位于通州运河岸边的新华联运河湾,目前也只有少量现房尾房在售。运河西大街上的合 生·滨江帝景一期目前仅剩少量三居在售,销售人员表示,二期房源预计5月份入市,但具体时间待定。 

  调查2

  大兴 天宫院大盘停售

  记者发现,也有些楼盘的“房荒”,是由于开发商主动调整了销售策略。

  位于大兴地铁4号线首站天宫院站的保利春天里,是这一热门板块中的代表楼盘,在去年首次开盘时便创造了“日光盘”的销售纪录。今年春节后,保利春天里一期、二期房源已基本售罄。对于楼盘三期何时开盘,销售人员表示:“有可能今年都不会开盘。”对此,保利北京公司相关负责人表示:“由于保利和首开联合开发的项目熙悦春天计划将于近期开盘,而熙悦春天所在的地块紧邻春天里地块。所以我们今年将以推出熙悦春天为主,停止了春天里项目的入市,为熙悦春天让路。”

  “您可以看看熙悦春天,开发商都是一个,楼盘和户型的设计都差不多。”保利春天里已无房可售,三期入市还遥遥无期,销售人员便向记者推销起了熙悦春天。

  事实上,熙悦春天与保利春天里仅一路之隔,而且用的是同一个售楼处。目前样板间已经开放,但开盘预计要到今年7月份。这两个楼盘在整体客群定位、户型设计等方面都十分接近。

  不过,即使是之前没抢上保利春天里的老客源,转而选择熙悦春天的话,也要等上四五个月的断档期。

  本报记者 陈静思

  调查3

  昌平 多个项目没拿证

  去年在昌平楼市充当房源主力的一批刚需楼盘,眼下因为预售证尚未取得、工程规划还没有通过审批等原因,没有新房源入市。

  如去年多次在昌平销售排行榜中名列前茅的首开·国风美唐,虽然还有492套待售房源,但拿到预售证的日子却一直定不下来。销售人员告诉记者,取得预售证的时间“目前完全无法估计,即使三季度也不能保证开盘”。

  而昌平北七家附近的金融街·金色漫香苑,也有100多套新房源,但开盘时间最快也要八九月份,无助于解决眼下的“房荒”。

  北科建·领秀慧谷的营销副总经理任靖告诉记者,该项目还有约700套房源没有推向市场,建筑规划进行审批,还没有开始施工。他表示,眼下有关部门对房地产项目的各环节的审批都很严格,因此也需要更多的时间。

  去年取得开盘即售罄成绩的路劲·世界城,也有较为充分的房源储备,但该项目的营销总监温立伟表示,由于目前对预售证的审批才刚刚“开闸”,审批速度一时间还快不起来,最起码也要两个月甚至更长的时间才能入市销售。他说,目前“房荒”是昌平楼市的普遍现象。不少楼盘的摇号阶段都排起了大队,房源数和排号购房人的比例呈1:3、1:5或更高,甚至是“需要排多少号就可以排出多少号,完全看开发商的营销策略。”

  “不能把取证难的问题都推到住建委,也不要过分相信部分开发商的一面之词。”一位资深的开发商告诉记者,“目前的‘房荒’从更深层次说,还是一种多方的博弈。拿证难有很多原因,但其中比较主要的原因还是因为价格问题,开发商对涨价的预期高,而政府有自己的调控目标,这其中的拉锯战是导致新房入市放缓的主要原因。”

调查4

  城南 新老项目急入市

  虽然一些热点区域的楼市目前正在经历“空窗期”,但这也为一些新楼盘提供了机会,近期准备首次亮相市场的新楼盘,有望为市场补缺。

  在曾经新盘扎堆、竞争激烈的大兴,目前的开盘热度正一步步散尽,不过,市住建委网站显示,一个名叫“蓝桥驿苑”的大兴孙河项目,已于5月8日取得了预售证,7栋楼的561套房源取得了预售资格,拟售价格在12000元/平方米—15000元/平方米左右,对于刚需群体来说,比较具有吸引力。

  而位于丰台长辛店的万年生态城·园博府也于5月份拿到了预售证。凭借北京举办园博会、地铁14号线西段开通等利好,受关注程度不断升温。实际上,园博府所在的区域并非热点,但地铁的开通以及园博会的举办,将促使这里成为一个新的置业热点区域,园博府目前已有3栋楼的144套房源获得了预售资格。

  本报记者 陈静思

  调查5

  剩宴 “问题楼盘”未沽清

  出现“光盘”的项目均是刚需盘和市场认可度较高的热销盘,而一些大户型及豪宅,以及定位不准确、房源有较明显缺陷的楼盘,则房源比较充足。有些楼盘,自开盘以来便不温不火、不冷不热。

  如位于通州区新华大街南侧的北京ONE,在通州的楼市中可以算是“老面孔”了。其在2010年开盘的房源,到现在还没卖完。这些房源多为92平方米—148平方米的两居或三居,起价高达27000元/平方米,定位高端客群。

  北京市住建委网站显示,2010年下半年,北京ONE的2、3、4、5号楼共730套房源拿到了预售证,开盘入市。但记者根据市住建委网站的数据统计发现,这四栋楼还有79套可售房源。此外,这个楼盘的2、3、4、5号楼中,居然有277套房源在住建委网站显示的信息为“已办理预售项目抵押的不可售房屋”。据业内人士介绍,这意味着开发商将这277套房源抵押给了金融机构,而这种抵押通常是由于资金链出现问题。

  在此之前,北京ONE就因开发商资金链出现问题而未能完工交房,引发业主维权。

  此外,位于通州区宋庄镇葛渠的格拉斯小镇,是独栋别墅项目,二期在2009年5月就已开盘,至今整整4年还未全部卖完,并已经“熬”成现房。三期也已于去年12月开盘。可以说房源充足。市住建委公布的信息显示,目前格拉斯小镇的现房还有大约近20套未售出。

  一般来说,高总价、高定位的别墅项目,销售速度会稍慢一些,但按照格拉斯小镇起价1800万元/套、户型500—700平方米来计算,该项目的价格并不站在最高端之列,但销售速度实属奇慢。

  据悉,格拉斯小镇上空是飞机航道,有噪音污染,是该项目一直以来遇到的主要问题。

  2010 年8月初,格拉斯小镇还曾上过国土资源部的1457宗闲置土地“黑名单”。记者查阅国土部资料显示,格拉斯小镇所在的东海花园二期B地块于2005年8月签约,供地面积约32万平方米,合同价款3188.299万元。按照容积率0.3来计算,楼面价每平方米大约300多元。即使再加上各种成本,大约在 40000元/平方米的售价,还是令开发商大有赚头。

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